■乔新生

国务院常务会议决定将《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，这标志着我国不动产登记条例已从起草阶段转为征求意见阶段。现在人们关心的是制定这部行政法规的目的是什么？按照立法的一般常识，法规文件第一条会明确规定实施不动产登记条例的目的。但正如人们所知，条例的规定是一回事，而条例在现实生活中的实际作用是另外一回事。

现在学术界有两种看法，一种看法认为国务院出台不动产登记条例是为了征收房产税；也有一种看法认为是为了配合中央反腐败工作。

中国当前面临的最大问题在于贫富分化，少数人控制着大量不动产，多数人则为自住房屋发愁。不动产登记条例可能会在一定程度上揭示我国不动产资源配置方面存在的问题，但是，如果登记机关采取的是一种“被动登记”和形式审查原则，那么这个条例没有现实意义。换句话说，如果不动产登记机关只是被动地接受不动产登记，在登记的过程中只进行形式审查而没有对申请人或者不动产登记的业主进行实质性的审查，那么，不动产登记在现实生活中不可能达到预期的目的。

笔者认为，不动产登记机关，应当采取主动登记原则，对不动产登记事项进行实质性的审查。

我国不动产登记制度应当不同于其他国家的备案制度和不动产司法登记制度，而是应当成为具有强制性的法律制度。这种强制性表现在以下几个方面：

首先，不动产的持有人必须办理不动产登记。

其次，不动产登记机关必须对申请登记的业主进行身份审核，如果发现弄虚作假，应当给予行政处罚；如果不动产登记机关没有履行自己的审查职责，从而导致不动产登记信息混乱，或国家利益、他人利益受损，那么不动产登记机关应当承担连带责任。

第三，不动产登记机关应当定期公布不动产登记的有关信息，这样做或许在一定程度上会损害公民的隐私权，但是，为了增加整个社会的透明度，为了反腐倡廉，为了在不动产资源配置方面实现社会公平正义，有必要以行政法规的方式建立公开的查询制度，任何公民只要提交申请，都可以查阅不动产登记信息，因为只有这样，才能使不动产登记制度具有积极的社会意义。

我国已经进入多元化时代，如果想要让不动产登记条例承担更多的社会职责，又害怕不动产登记条例损害部分群体的利益，那么，这部行政法规将会变得不伦不类。当务之急是要痛下决心，通过设立具有一定权限的不动产登记机关，统一全国的不动产登记程序，从而使我国的不动产登记真正发挥应有的效力。

（作者系中南财经政法大学廉政研究院院长、教授）