■ 沙森
前不久，国土部部长姜大明在不动产登记工作第一次部际联席会议上指出，将用3年左右时间全面建立不动产统一登记制度。这意味着我国的不动产统一登记制度有了确切的进度表。
事实上，我国在多年前已提出统一不动产登记制度，但此项工作一直进展缓慢。现在终于迈出了实质性的一步。
对不动产统一登记制度的进展，社会各界始终持关注和支持的态度。不过，社会公众对该项制度实施的直接目的却各有猜测：有人认为是为了反腐和调控房地产市场；有人认为是为了规避各种通过离婚、结婚方式逃避限购的现象；也有人认为是在为房产税的开征铺路。
其中最普遍的心态有两种：一是人们期待着在统一登记之后，可以轻易查到名人、富人和官员的房产及交易情况，从而使得腐败现象无处遁形。二是通过不动产统一登记和房产税，使得拥有多处房产的持有人和官员抛售房产，从而降低房价。
诚然，不动产基础数据的不健全使房地产成为腐败官员洗钱和安置不法财产的重要渠道和保值形式，对于法规纪律不允许经商的公务员群体，大部分家庭资产是房产，如果房地产等不动产实现全国统一登记和信息互联，对贪腐官员会有很大的震慑作用。然而，反腐却并不是不动产登记改革的直接目的。
我国的不动产登记现状具有法律依据分散，登记机关分散，登记程序不统一、权属证书种类繁多等特点。
不同类型的不动产在登记时适用不同的法律法规，直接导致登记程序和效力不同，将当事人申报权利、维护权利等事务复杂化，不利于不动产物权的保护和交易。
从登记机关方面讲，不动产登记主要由不动产所在地县级以上政府登记部门负责，但因为不动产种类不同而分属不同部门登记，呈现“多部门”登记的特点。在信息的共享上，缺乏有效机制予以保障，最终导致无法保证登记结果的准确性和一致性。
种类过多的权属证书容易使权利人混淆自己所享有的权利，反而不能起到保护权利人权益实现的目的。
不动产统一登记制度的直接目的正是为了解决在上述分散的登记制度下产生的浪费行政成本、登记效率低下；登记错误、增加当事人负担，容易滋生腐败等登记过程中的弊端。将登记职责统一到一个部门，让不动产登记与交易信息在部门之间互通共享，实现从机构到程序的统一，进而实现不动产登记部门与财政、税收等部门的信息联网。
不动产统一登记属于私人领域里的事务，而打击腐败是公共领域里的事务，试图用前者来实现后者的功能实为混淆了公权力与私权利的界限。统一登记工作虽然是行政部门推动的，但登记更多的是一个私法过程而不是行政过程，其主旨是促进房屋交易的便利，准确可信的不动产信息可增进交易安全，同时降低交易费用和减少纠纷，政府在其中起到的是服务作用。
西方国家的不动产登记最早就是归属于私权范畴的事务，后来才由政府介入，至今在一些西方国家还是由社会中介组织而不是政府负责的。登记其实只是行政机关对私人的民事权利与交易关系的确认。这决定了登记是被动的，不能成为行政部门的主动干预。如果在这一过程中政府把手伸得过长，乃至侵犯私人领域的商业秘密和隐私，实属“越位管理”。
有学者认为，我国不动产登记制度带有明显的管制倾向，事实上是把不动产登记作为严格控制和监督不动产使用与流通的一种手段和工具。如果我们对登记制度的功能认识有偏差，就很可能进一步鼓励这种倾向，刺激行政机关对不动产交易作出更多的干预。事实上公共政策工具应该各安其位，反腐问题根本上还是要通过构建官员财产申报与公开制度来解决，这个公共政策目标不应过多地由私法领域里的不动产登记制度来承担。
由此可见，不动产统一登记本身并不意味着所有住房信息公示，也不意味着任何人都可以无条件查询他人的住房拥有状况，查询不可能无视对商业秘密或个人隐私的保护。
不动产统一登记的内容和意义远远大于反腐和调控房价，但不可否认的是，不动产统一登记之后，特别是全国的不动产统一登记信息联网之后，将更有利于国家对不动产市场进行宏观调控。在建立和实施不动产统一登记制度的过程中，更要注重保护不动产权利人的合法财产权。
不动产统一登记制度的实施，或许可以间接成为反腐“利器”，但也须防范这一“利器”成为侵犯公民私权利的“帮手”。不论何时何地，私域和公域必须严格划定界限，不可轻易打破。
《中国科学报》 (2014-04-25 第5版 思想周刊)
