■本报记者 王卉
洪大用
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当前的中国，正步入老龄化时代，同时又承受着高房价的压力。以房养老将“房”与“老”这两个敏感的词语叠加在一起，不可避免地使这个话题显得分外沉重。
要想在中国推广以房养老，前提条件是法制健全、政策完善、国民信用度较高。从这一点来看，以房养老恐怕还有很长的一段路要走。
“也许以后可以以房养老。”清华大学人文社会科学学院院长李强说这句话时，是在上世纪90年代末，当时根据一项社会调查，他发现中国私有住房的比例相对比较高，于是他对几位社会学同仁这样开玩笑说。
如今，以房养老正在步入现实。
今年3月20日,保监会下发以房养老试点的征求意见稿,拟在北京、上海、广州、武汉,针对60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人开展反向抵押房屋用于养老的试点。
具体到北京，近日，右安门街道已成为北京市首个以房养老的试点。
难中之难
在前段时间热播的电视剧《老有所依》中，有这样的剧情：主人公江木兰的父亲和爷爷为了有个可靠的晚年，在老家安徽桐城参加了保险公司的“以房养老”项目，把居住的房子抵押给银行。没想到保险公司是骗子，卷款跑路，父亲和爷爷上当受骗后身无分文，流离失所。
从这样的剧情设计可以看出，一般人心目中对于以房养老是心存疑虑的。
“刚开始，如果说有乱象，就是一定会有一些欺诈之类的事情发生。”虽然并未专门研究以房养老，中国人民大学社会学系教授洪大用在接受《中国科学报》记者采访时从社会学的视角提出他的看法。
事实上，以房养老的开展作为一项新事物，对客户和保险公司而言，都面临挑战。
“70年产权期限到了会怎样？相关政策对此还没有说法吧？保险业会干这个？这真是富贵险中求啊！”有人评价。
实际上，以房养老，此次并非第一次试水。
前几年，“以房养老”曾在南京、上海、北京、长春等城市的个别金融机构自发兴起尝试，但均因效果不理想而停滞萎缩。
“中国连自己的房地产管理、房地产走向还没有说清楚呢，说以房养老为时过早。”在接受《中国科学报》记者采访时，中科院上海高等研究院副院长、中国老年保健医学研究会副会长吴家睿直言不讳。
必然性与有限性
然而，“以房养老”的施行也有其必然的原因。一是中国正进入老龄化社会,庞大的老龄人口完全靠国家养老是政府财力所无法达到的,需要采取政府、社会、家庭与个人共同分担养老责任；二是大量无子女老人和“失独”老人有现实的养老难题；三是对于一些经济困难的老年人而言，以房养老比卖房养老更具优势。这些都使以房养老应运而生。
有网友总结说，以房养老，如果能以老百姓的利益为出发点来执行的话，其实是有好处的：为即将到来的全面老龄化社会作好准备；因为养老制度不能同轨，这个政策能为体制外的公民提供更多的养老保障；为国家解决更多的财政支出。为以后空置房问题提供更好的解决方法。
很多专家都认为以房养老首先并且主要是解决无子女老人、“失独”老人的养老问题。
“我认为以房养老可以算作个人的一种选择，用作社会保障的替代还是不行的，不能变相把养老的责任更多推到个人身上。”洪大用强调。
洪大用认为，以房养老，只是在解决养老资金问题上提供一种可能性，老年人更多需要的是服务，特别是完善的社会服务体系，包括政府服务，一些公益组织，或者私人的社会服务机构都需要介入。
在洪大用看来，随着人口结构的改变、家庭养老功能的削弱，社会化的养老是一个大趋势。中国未来的养老格局必然是多元化的，有完全靠机构的，有完全靠子女的，还有机构服务和居家养老结合的，包括以社区为平台，专业组织介入，老人居住在家，又能享受一些社会化服务，也包括以后老年人自我组织互助公社都有可能。
作为中国引进“以房养老”这个保险产品的最早建议者，幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏说，作为我国养老体系的补充，以房养老可以帮助“有房的穷人”。
探索可能的道路
“最简单的理解，就是老人将多余房子按市价一次性买卖，把钱存下，整存零取，慢慢花。或者把住房卖掉，自己拿一笔钱，住到养老院去，这个现在就可以操作。”洪大用总结说，这样老人有现金收入，可以增加一些房源供给，甚至可能导致一些局部的房价下降。“但问题是中国人从心理上，尚不太接受住养老院，宁愿住在自己家里，同时也想给子孙后代积累一点财产。”
“以房养老的实质问题是房子的贴现程度。”洪大用认为，贴现能贴多少，也就是贴现率很关键。贴现也有多种方式，包括出租、抵押、预售等等。无论哪种方式，贴现程度的影响因素都很多，与经济发展、人口结构、人均预期寿命、房地产市场状况、金融市场的波动等等都密切相关。如果贴现所得不足以支撑养老怎么办？这些需要认真研究和测算。
在洪大用看来，以房养老，不仅是抵押或出售房子的简单问题，还有老人的社会服务如何获得的问题，不能只是盯着老人的房产，让老人安度晚年才是真正的目的。这当中，需要进一步规范住房产权、房产交易和抵押、出租等变现方式，维护老人的现实利益。在这当中，改进信用服务，规范金融、保险机构以及各种中介，加强对房产交易价格、风险的监管和评估，依法办事，都很重要。
以房养老在美国、英国等国家已发展成熟。在老龄化日趋严重的今天，以房养老不失为养老模式的一种新尝试。但国内由于传统养老观念的根深蒂固、住宅70年产权等因素的制约，短时间内难以在大范围开展并普及。后续仍须完善相关政策法规、建立有效风险分担机制、市场与政府共同参与才能更好地将以房养老模式推广开来。
在北京工商大学经济学院经济研究中心主任周清杰看来，以房养老市场的成熟包括两个方面：一是需求角度的成熟，即人们的思想观念有没有转换“以房养老”的观念是否成型；另一方面是供给角度的成熟，这关系到银行、保险公司的规模、效率以及外部相应法律法规的制定。“可以说以房养老不是一蹴而就的，是需要接受市场考验的。”
毋庸置疑，从现阶段来讲，“以房养老”仍然处于探索阶段。
《中国科学报》 (2014-04-11 第5版 思想周刊)
