乔新生
绝对不能因发生地震灾害，而随意地变更权利义务关系，更不能在法律之外，对不可抗力作出扩大解释，从而产生更大的混乱。
■乔新生
四川雅安发生地震，一些地区房倒屋塌。在抢险救灾的过程中，一些居民面临房屋贷款偿还难的问题。部分律师提出建议，国家有关部门应当按照不可抗力的原则，及时处理灾民所面临的房屋贷款问题，尽可能地减轻他们灾后重建的负担。但是，也有一些律师提出建议，政府应当维护正常的金融贷款秩序，妥善处理地震灾害发生之后所遗留的合同问题。
坦率地说，四川雅安地震发生地区绝大多数属于贫困山区，当地的住房主要由村民自筹资金修建，因而，不会出现大规模的住房贷款问题。地震灾害所带来的房屋倒塌损失问题，应当由当地政府会同保险部门及时加以处理。即使通过银行贷款修建房屋，也不存在不可抗力的问题。
所谓不可抗力是指不能预见、不能克服，不能避免的客观现象。四川雅安地震灾害毫无疑问属于不可抗力，但是，这种地震灾害不可能导致合同的解除，也不可能导致住房贷款的免除。其中的道理非常简单，所谓住房贷款合同是指商品房购买人向银行贷款，并且把房屋抵押给银行的行为。假如购买人自筹资金购买商品房，那么，只要办理过户手续，房屋倒塌之后，所有的风险都应该由购房人承担；换句话说，即使购买人向亲朋好友借钱，向开发商购买住房，那么，只要办理了商品房交付手续，依照我国法律的规定，风险由购买人自己来承担。反过来，如果尚未办理交付手续，那么，发生地震灾害房屋倒塌之后，所有的风险都应该由开发商来承担。换句话说，开发商应当向购买人提供住房；或者，依照不可抗力的原则要求解除合同，退回所有的房款。
不可抗力不适用于住房贷款的情形。假如是向银行贷款，由银行向开发商支付购房款，那么，购买人与开发商之间的关系实际上已经结束，购买人必须向银行按期偿还贷款。银行之所以愿意向开发商支付房款，是因为购买人愿意将自己购买的住房作为担保，并按期偿还购房款。银行与购买人之间的合同实际上是一种典型的借款合同，购买人提前向银行支取了购房款，银行答应购买人分期付款，前提条件是购买人必须将自己的房屋抵押。假如购买人购买的商品房在地震中倒塌，那么，购买人必须提供其他的抵押物或者重新与银行协商签订偿还协议。不能因为商品房在地震中倒塌，而免除购买人偿还贷款的义务。
从法律上来说，借款合同是主合同，而住房抵押合同是从合同。借款合同权利义务不能因为担保物不存在而发生变化，除非当事人协商重新达成协议。当然，如果购买人在地震中失去了住房变得一无所有，那么，银行要想行使自己的权利要求购买人继续履行债务，显然已经不可能。在这种情况下，银行可以考虑在合同无法履行的情况下进行呆账处理，当地政府也可以积极帮助银行解决合同履行中存在的问题。绝对不能因发生地震灾害，而随意地变更权利义务关系，更不能在法律之外，对不可抗力作出扩大解释，从而产生更大的混乱。
部分法律工作者认为，依照公平的原则应当免除购房人偿还贷款的义务，因为只有这样才能体现社会公平正义。这种观点之所以荒谬，根本原因就在于，没有意识到社会公平正义是建立在个体正义基础之上的。如果不尊重双方达成的协议，在合同履行的过程中随意地改变彼此的权利和义务，那么，社会的稳定就不复存在，法律的秩序就会遭到破坏。所以，法律工作者千万不要混淆视听，发表一些缺乏法律常识的言论。
（作者系中南财经政法大学廉政研究院院长、教授）
《中国科学报》 (2013-05-20 第7版 观点)
