在2006年12月召开的中央经济工作会议上，再次强调科学发展观与构建和谐社会的重要性。面对2008年北京奥运会的临近、面对中央宏观调控政策对促进房地产健康发展的需求，应充分意识到中国已初步具备做又好又快的经济支撑，也就是说要研究能做好的基础，分析尚存并面临的各种问题，本文的探讨希望能成为针对2008年及以后北京房地产市场的政策与战略的借鉴。

 

 

2006年尽管中央和建设部先后有一系列调控政策，但中国房地产并不寂寞。政策的洗礼、观点的交锋、众说纷纭。虽有不少令人振奋的成绩，但也有人形容2006年中国的房地产市场进入了“冬季”，无论怎么评价，是客观还是主观、是积极还是无奈，我们必须正视的是截止2006年中国房地产的发展及住房制度改革已进入了第28个年头，为此对症下药已是宏观调控的关键。如实地说，政府先后出台的一系列调控政策之所以调控收效甚微，是因为这里涉及到多方面的利益博弈问题。具体说，政府对房地产的土地和金融方面的调控政策虽相当频繁，但总体缺乏前瞻性和稳定性，并且调控收效不大。当前楼市仍过热的根本原因是调控有诸多不到位：1.税收不到位。如果按照七部委、“国八条”的文件规定，税收杠杆到位，炒房、投资行为必然会受到制约；2.信贷政策不到位，121号文件要求开发商贷款自我资金必须达到30%，可现实中至少有50%以上的开发商未按此标准操作，因而扩大了房贷风险；3.土地资源管理不到位，别墅、高档住宅、超标公共建筑等产品，该限制的未限制住；4.政策与方法的不配套，如执行了多年的经济适用房本身管理上就不到位，从而致使模式上、制度上乃至建筑设计上也缺陷迭出，2006年12月底建设部紧急叫停的90平方米以下设计规程（暂定稿）等文件恰恰说明了中国在房地产政策制定、执行乃至操作层面上尚有一系列漏洞。

 

城市	规划住房建设总量	政策性住房	其它
北京	1.23亿平方米（年均约2500万平方米）	1500万平方米（经济适用房）47～60万平方米（廉租房）	规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里
上海	1.2亿平方米	配套商品房新开工2006、2007年均为200万平方米左右	预计新开工住房约1亿平方米
广州	5350万平方米（56.24万套）	60万平方米（廉租房）300万平方米（经济适用房）
深圳	5700万平方米（69万套）	770万平方米（14万套）
重庆	主城区：4964万平方米（其中普通商品住房3476万）	主城区：645万平方米（经济适用房）
天津	7000万平方米（普通商品住房3757.5万平方米，其它商品住房2100万平方米）68万套至99万套	1110万平方米（经济适用房）32.5万平方米（廉租房）

这里必须提及的是2006年1月2日～6日在海口召开的“2006年全国十五城市开发公司经理年会”，会议在总结2006年发展状况的同时，谋划了中国大型房企发展的策略。不少大城市开发公司管理者认为，2006年对房地产企业而言确是风风雨雨的一年，在2005年3月出台“国八条”的基础上又出台了“国六条”及九部委十五条实施意见，可以说，中国房地产的宏观调控，步步深化，针对性更强。在一系列“步步为营”政策的影响下，房地产市场出现了一些积极的变化。如一些有实力的大型开发商主动转型，宣传所开发的楼盘是以“中小房型”为主，积极参与到地方推出的“限地价、限房价”的土地转让中，同时也确有一部分中小型开发商被淘汰出局。诚然，虽经房地产宏观调控，国内房价不仅没有得到一定程度的遏制，反而出现了房价的全面飙升。国内房价只涨不落已成为不争的事实，2006年国内房地产领域的宏观调控力度不小，但进入国内房地产市场的银行资金不仅没减少，反而增长的速度更快。尽管对于房价上涨的原因，当前有一种流行的说法即房地产商在地方政府的纵容支持下，相互勾结形成利益集团和价格同盟，共同炒作推高了房价，但本质上说，房价上涨的根本原因仍然是经济学中最基本的供需关系所决定的：

 

1.齐家置产的观念一直左右着人们的传统文化。中国人高达70％的住房者必须拥有个人住房，成为个人购房力增强的写照；2.中国经济已连续20多年保持高增长，在此宏观经济大背景下，房地产市场的需求旺盛是符合经济规律的；3.由于中国长期的金融改革滞后，投资渠道匮乏，相比起来，房地产投资及买房反倒成了相对安全、保值增值率较高的渠道，致使购房者增加；4.经过20多年的高速发展，我国人均居住建筑面积已由1980年的4平方米增加到2005年的26.11平方米，已在大步追赶着不少发达国家人均40平方米的水平。事实上不仅国内，在某些发达国家房价已在连续飚升，如2006年在北京已有6万元人民币/平方米的住宅，而在法国巴黎的特别区域已有6万欧元/平方米的住房在出售。下表给出六大城市“十一五”期间住房总量与规模比较分析表，从中能基本上看清中国房地产市场的需求态势。

 

据不完全统计，目前北京市的商业地产项目有大约1/3是处于闲置状态的。随着商业地产的不断发展，目前这个行业的竞争也愈发激烈，摆在商业地产项目面前最为关键的是如何解决好高空置率问题。如位于北京安定门外大街蒋宅口东南角的“巨库”大厦曾是全国首家“体验式”主题卖场概念的大型商业项目。2004年“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点”的口号下吸引了众多投资者的目光，于是建筑面积3万平方米，装修投资2000多万元的“巨库”商铺被投资者抢购一空，每平米甚至卖到4～5万元人民币的高价。然而这短暂的繁荣之后，“巨库”冷落并长期闭置下来，它怎能不令人深思。

 

有专家深刻地剖析说，追涨心态作怪，北京房价正上演最后的疯狂。如2007年1月北京新开盘楼盘40个，新开盘项目在5000元人民币/平方米以下的项目仅有4项，它们分别位于昌平、房山及通州，而12001元人民币/平方米以上开盘价的楼盘成为市场供给主力。2007年2月，北京房地产市场有28个楼盘入市，其中纯新盘仅有7个，占25％，开盘均价超过9000元人民币/平方米，其特点是：东、西北区域供应量居高不下；在四环之内已找不到8000元/平方米的楼盘；普通住宅开盘均价超9000元/平方米。更有业内人士大胆推测，经历了2006年宏观调控的洗礼之后，略显低迷的京城楼市已蓄积了相当购买力。2007年4月份的北京楼市再次迎来供应高潮。面对商业地产这些看似令人激动得发呆的繁荣，我以为必须仔细分析如上所述的“高空置率”所带来的浪费等诸多不良现象：

 

据2005年底统计，在部分区（县）北京市空闲一年以上商业营业用房42.7万平方米，比2004年同期增加24.4万平方米；空闲三年以上的积压商业营业用房2.4万平方米。从全国看来，这个数据就更为可怕：2005年上半年，全国商业营业用房空置面积2878万平方米，占全部商品房空置面积的27.7%，空置面积增速比商品住宅高18.8个百分点，此项沉淀的资金已超过1000亿元人民币，浪费了大量的土地资源。中国指数研究院专家认为，2006年房地产调控的重点是住宅，而在住宅方面同样显示出政策的欠配套。从统计学上看，大中城市的商铺价格一般是住宅的2～3倍，甚至7～8倍；而成本仅是住宅建筑的2倍左右；一些商业用房预售均价为3万元/平方米，特别好的地段竟高达7～8万元/平方米。2007年的中国房地产的趋势比较明显，商业地产的问题更多，尤其是北京2008年奥运会的呼唤，大供给、大需求、大反差、大调整的机会会更多。尽管从政策上会强调开发建设应谨慎介入，理性经营，但前景并非乐观。

 

据2006年北京市规划委下发的1101号文明确规定的90平方米中小型住宅面积的实施细则规定，如果执行力到位，在2007～2008年将形成15万套左右的中小套型面积住房市场供应量，京城楼市的迷局会改观，但大户型的高档住宅很有可能因为市场稀缺而继续保持可观的涨幅。那么如何看待2008年中国，尤其是北京的房地产生存法则呢？我颇同意有的地产界人士的看法，即企业整合加剧、品牌效应展现，产品走向精细化。如住宅的品质在2007年成为所有住宅市场关注度最高的话题之一，可房屋质量背后的系统化原因则要逐一得到改善，如现在人们都开始明白隔热与“断桥”技术，之所以地产商做得不到位，主要原因是：设计费过低，设计公司的精细设计与细部设计做得不完善；施工单位追求快速和高利润，根本达不到设计标准；再有就是建材，从工厂出来就是不合格品，因此如何能够满足完成度的质量标准呢？作为开发商的高素质要求就要有铸百年和维护百年建筑的思路，把产品的前期、后期都把握住，即能做出符合国家标准的地产项目。2007年是住宅存量非常丰富的一年，很多楼盘都想赶在2008年前入住或结案，这就使2007年自然是项目被集中推向市场的关键时段。2007年元月北京市市委书记刘淇在北京市“两会”上发言透露，2007年北京市要收购、新建30万平方米廉租房；建设300万平方米中低价住房；200万平方米经济适用房。此外3年内要建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。上海曾经在2005年3月急切地宣布“两个一千万”的工程，可北京与之不同点在于，北京的“两个一千万”工程不是一年目标，而要三年内完成。由于建设周期问题，经济适用房和限价房对2007年北京房地产市场的价格走势，不会产生根本性影响，也即全年房价维持继续上涨的态势，只是涨幅将低于2006年。进一步讲，2008年的北京平均房价也会有下降或持续平稳的趋势。

 

 

面对已“发热”的中国及北京房地产市场，除了政府调控作用及理性思考外，建筑师的作用不可低估。虽近五年来数十计的国外著名设计公司进入北京，在为北京城市建筑注入新的理念的同时，也开始对北京的文化发展造成“冲击波”。目前，国际建筑设计行业普遍的市场特点是“专业化分工，社会化合作”。2006年底我国WTO保护期已经结束，国内的建筑设计市场已经对外资开放，我国的建筑设计市场直接面向国际化的竞争。据建设部统计，排名世界前200位的设计咨询企业，已有2/3进入了中国市场，因此无论在任何项目及设计阶段上中国建筑师都面临与国外建筑师的竞争与合作。本文所及的房地产项目、尤其是住宅设计，国外设计机构确实在高新技术引进上有过贡献，但在量大面广的，涉及中国传统文化如北京味道的街巷改建、四合院落环境设计诸方面是有欠缺的。作为中国建筑师要在学习其先进经验的同时，把握住中国建筑文化的方向。对此马国馨院士一直在强调，中国建筑不应成为外国建筑师的试验场，中国建筑师有能力肩负起中国建筑文化的责任。因此作为中国建筑师要严格按中央五部委于2007年1月5日的《关于加强大型公共建筑工程建设管理的若干意见》的要求，努力实现对建筑设计的本土化与国际化的接轨，最大限度地承担起与房地产商共创建筑设计作品美好未来的任务。建筑师要有能力肩负起这个社会及公众赋予的责任。

 

（作者系北京市人民政府专家顾问团顾问、中国建筑师分会理事）